公示地价系数修正法

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公示地價係數修正法是一個專有名詞。

中國文字是歷史上最古老的文字之一。也是至今通行的世界上最古老的文字。世界上還沒有任何一種文字像漢字這樣經久不衰。 從甲骨文發展到今天的漢字，已經有數千年的歷史。文字的發展經過了甲骨文、金文、大篆、小篆、隸書、草書、楷書、行書等書體演變。

名詞解釋

公示地價係數修正法是利用城鎮基準地價（路線價）、標定地價等政府公示地價及其地價體系修正成果，按照替代原則，將待估宗地的區域條件和個別條件等與公示地價的條件相比較，進而通過修正求取待估宗地在估價期日價格的方法。

公示地價係數修正法的適用條件

公示地價係數修正法的適用條件，就是待估宗地需處在公示地價所及的區域範圍內，公示地價需有價格修正體系和方法，且公示地價需具有現勢性。報告評審要求基準地價估價期日與待估宗地估價期日相隔不得超過六年，就是基於基準地價現勢性的考慮。

公示地價係數修正法的技術要點

一、根據《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規範》規定，公示地價係數修正法，除依照《城鎮土地估價規程》的規定外，還需體現以下技術要求：

（1）採用的基準地價，應當已向社會公布。採用已完成更新但尚未向社會公布的基準地價，需經市、縣國土資源主管部門書面同意。

（2）在已經開展標定地價公示的城市，可運用標定地價係數修正法進行評估。

二、根據《農村集體土地價格評估技術指引》規定，在制定並發布了集體宅基地基準地價、標定地價等公示地價的區域，可採用公示地價係數修正法進行評估；評估中應注意識別公示地價內涵與待估宗地地價內涵的差異，對該方法的評估結果進行必要的修正。

公示地價係數修正法的估價步驟

A、基準地價係數修正法或路線價法

1.簡述所引用的基準地價文件，說明其發布機關、發布日期、文號、實施日期等，扼要說明基準地價或路線價的價格內涵及修正體系；

2.確定委估對象適用的基準地價等級或路線價範圍；

3.根據基準地價文件所確定的修正體系和調整方法，對基準地價或路線價進行調整，測算委估宗地地價。

B、標定地價係數修正法

1.簡述所引用的標定地價文件，說明其發布機關、發布日期、文號、實施日期等，扼要說明標定地價內涵及修正體系；

2.根據委估宗地所在位置和用途，在相同區域或周邊區域選取三宗以上具替代性的標準宗地作為比較實例；

3.根據標定地價文件所確定的修正體系和調整方法，對各標準宗地標定地價進行調整、綜合，測算委估宗地地價。

公示地價

公示地價這一概念的權威定義形成較晚。2001年、2012年先後頒布的《城鎮土地估價規程》《農用地估價規程》均無公示地價的表述。2014年修訂後的《城鎮土地估價規程》（以下簡稱《規程》）中才有了公示地價的規範定義，即：以維護經濟和市場的平穩健康發展為目標，遵循公開市場價值標準評估，並經政府確認、公布實施的地價。

可見，我國公示地價的概念及技術體系是在長期、深入的管理與實踐之後逐步提鍊形成的，從初期的顯化價值、指導定價，演變增加了引導市場、輔助實現調控和管理目標的作用。

公示地價的定位與特徵。在我國現行地價分類體系中，公示地價的歸類可以用下圖表達。公示地價有着不同於一般評估價格的定位與特徵。

一是價格內涵以公開市場、理性價值為主導。公示地價是遵循公開市場價值原則評估確定的，結合政府的管理目標而言，應當以市場上正常、理性的價值為主導。所謂「正常、理性」在定性上可以理解為：當市場出現泡沫高熱狀況時，公示地價一般低於高位的成交價格；當市場因短期原因大幅下挫時，公示地價一般會兼顧市場、成本、資源的內在價值等因素，保持合理水平上的相對穩定。

二是價格水平隱含政府的地價管理與調控導向。不同於對應出讓、轉讓等微觀具體經濟行為的其他評估價格，公示地價以維護經濟和市場的平穩健康發展為目標。這種具有宏觀特徵的目標，使公示地價的內涵、價格水平等不一定能夠直接對應於微觀的、複雜場景下的其他評估或交易價格。其制訂雖然基於市場成交價格，但土地利用效益、政府的管理導向也是重要考慮因素。

三是評估結果經政府批准發布方可生效。任何單位或個人均可根據需求委託專業人員實施一般的地價評估，並決定對評估結果是否採用。公示地價評估必須由政府部門作為委託方組織開展。對於初步評估結果，委託方會在相關部門中廣泛徵求意見，反覆修改完善。此外，基準地價的擬定或者修改早已列入聽證管理規定中「依職權聽證」的事項範圍。

公示地價根據其表現形式不同，可分為基準地價、路線價及標定地價三種形式。相應的，公示地價係數修正法可分為基準地價係數修正法、路線價法及標定地價係數修正法三種形式。

不管是基準地價、路線價還是標定地價，都是以維護經濟和市場的平穩健康發展為目標，遵循公開市場價值標準評估，並經政府確認、公布實施的地價。因此，它們都具有很強的政策性，都要通過專家評審程序後，由政府發布實施。在運用公示地價評估宗地價格時，都要嚴格按照地價文件確定的修正體系和方法進行修正、調整。三者之間的區別在於：

1.基準地價反映的是某一均質地域內、某種用途的土地在設定的平均開發利用條件下所具有的地價平均水平。因此，基準地價修正，實質是將待估宗地條件與均質區域內的平均條件進行比較、調整。

2.路線價是基準地價的一種，反映的是某街道兩旁標準深度下的地價水平，一般用於評估商業用地價值，標準深度與深度百分率表是其典型標誌。

3.標定地價反映的是某一標準宗地的價格。政府在一定地域範圍內設定多宗標準宗地，然後分別標明各標準宗地的地價水平。因此，標定地價係數修正法和市場比較法高度同源：市場比較法要求選取三宗以上的類似宗地作為比較實例，標定地價係數修正法則把三個以上的比較實例換成了三宗以上的標準宗地。