估价技术报告

來自 搜狐網 的圖片

估價技術報告是中國的一個科技名詞。

為什麼漢字是方塊字，這個問題雖然沒有明確的考證，但從古人觀察世界的方式中便可窺見一斑。《淮南子·覽冥訓》說：「往古之時，四極廢，九州裂。天不兼覆，地不周載，火炎炎而不滅，水浩洋而不息，猛獸……於是女媧煉五色石以補蒼天，斷鰲足以立四極。」在古人心目中，「天圓地方」，地是方形的，而且在這四方形地的盡頭，還有撐着的柱子。

名詞解釋

估價技術報告（appraisal technique report）是指詳細記載估價對象描述與分析、市場背景描述與分析、估價方法適用性分析、估價測算過程、估價結果確定等內容的估價報告。

不同價值類型和不同估價目的的估價技術報告，應記載的內容有所不同。如關於市場價值的估價技術報告，應記載估價對象最高最佳利用分析；房地產抵押估價報告，應記載估價對象變現能力分析與風險提示。

估價技術報告的內容

估價技術報告應包括下列內容：

1、估價對象描述與分析，應有針對性地較洋細說明、分析估價對象的區位、實物和權益狀況。區位狀況應包括位置、交通、外部配套設施、周圍環境等狀況，單套住宅的區位狀況還應包括所處樓幢、樓層和朝向。土地實物狀況應包括土地的面積、形狀、地形、地勢、地質、土壤、開發程度等；建築物實物狀況應包括建築規模、建築結構、設施設備、裝飾裝修、空間布局、建築功能、外觀、新舊程度等。權益狀況應包括用途、規劃條件、所有權、土地使用權、共有情況、用益物權設立情況、擔保物權設立情況、租賃或占用情況、拖欠稅費情況、查封等形式限制權利情況、權屬清晰情況等。

2、市場背景描述與分析，應簡要說明估價對象所在地區的經濟社會發展狀況和房地產市場總體狀況，並應有針對性地較祥細說明、分析過去、現在和可預見的未來同類房地產的市場狀況。

3、估價對象最高最佳利用分析，應說明以估價對象的最高最佳利用狀況為估價前提，並應有針對性地較洋細分析、說明估價對象的最高最佳利用狀況。當估價對象已為某種利用時，應從維持現狀、更新改造、改變用途、改變規模、重新開發及它們的某種組合或其他特殊利用中分析、判斷何種利用為最高最佳利用。當根據估價目的不以最高最佳刊用狀況為估價前提時，可不進行估價對象最高最佳利用分析。

4、估價方法適用性分析，應逐一分析比較法、收益法、成本法、假設開發法等估價方法對估價對象的適用性。對理論上不適用而不選用的，應簡述不選用的理由；對理論上適用但客觀條件不具備而不選用的，應充分陳述不選用的理由；對選用的估價方法，應簡述選用的理由並說明其估價技術路線。

5、估價測算過程，應詳細說明所選用的估價方法的測算步驟、計算公式和計算過程及其中的估價基礎數據和估價參數的來源或確定依據等。

6、估價結果確定，應說明不同估價方法的測算結果和最終評估價值，並應洋細說明最終評估價值確定的方法和理由。

《房地產估計技術報告》在司法評估市場中的重要性

隨着涉及房地產的各種糾紛的不斷發生，房地產司法評估不言而喻就在房地產評估領域占據了一席之地，房地產估價機構在房地產司法評估市場中實施「一門式」的服務，《房地產估價報告》的公正性、獨立性和權威性為解決房地產市場中的司法糾紛起到了舉足輕重的作用。

價格是市場的重要信息，是社會需求的標誌、尺度和晴雨表，在房地產司法評估中，價格更是司法判決的參考依據，這就要求標誌、尺度和晴雨表能夠充分體現《房地產估價報告》的公正性、獨立性和權威性。那麼如何才能實現上述目標呢？這就不得不提在房地產估價中的《房地產估價技術報告》了，作為房地產估價的不可或缺的一部分，《房地產估價技術報告》是保證評估結果公正性、獨立性和權威性的技術支撐。

房地產估價人員都知道，《房地產估計技術報告》由估價對象實物、權益、區位狀況分析、市場背景分析、最高最佳利用分析、估價方法適用性分析、估價測算過程和估價結果確定六部分組成，其中，估價對象實物、權益、區位狀況分析是對估價對象在當地房地產行情下的具體分析，市場背景分析是對當地房地產行情的宏觀分析，最高最佳利用分析是對估價對象在實際情況下價值最大化的分析，估價方法適用性分析是對估價對象價格確定中有關參數適用性的分析，而估價過程則是建立在估價對象實物、權益、區位狀況分析、市場背景分析、最高最佳利用分析、估價方法適用性分析的基礎之上。所以《房地產估計技術報告》中的估價對象實物、權益、區位狀況分析、市場背景分析、最高最佳利用分析、估價方法適用性分析、估價測算過程則是保證社會需求的標誌、尺度和晴雨表的的公正性、獨立性和權威性的必要前提。

隨着中國房地產估價師和房地產經紀人學會《關於印發涉執房地產處置司法評估指導意見的通知》（中房學[2021]）37號）和貴州省房地產估價行業發布的《貴州省房地產估價行業協會關於報告備案系統正式運行的通知》（黔房估協[2021]）6號）的實施，《房地產估計技術報告》中估價對象實物、權益、區位狀況分析、市場背景分析、最高最佳利用分析、估價方法適用性分析的合理性和客觀性更是是估價實務操作嚴謹性、技術路線的保證，《房地產估計技術報告》是保證社會需求的標誌、尺度和晴雨表的公正性、獨立性和權威性的體現，綜上所述，《房地產估計技術報告》在房地產司法評估領域內的重要性就不言而喻了。

估價報告

估價報告應是評估機構全面、公正、客觀、準確記述估價過程和評估結果的文件。估價報告應採取書面形式，並應真實、客觀、準確、完整、清晰、規範。

敘述式估價報告應包括下列部分：

1、封面；

2、致估價委託人函；

3、目錄；

4、估價師聲明；

5、估價假設和限制條件；

6、估價結果報告；

7、估價技術報告；

8、附件。