出租人权益价值

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出租人權益價值是全國科學技術名詞審定委員會審定、公布的專有名詞。

關於中國文字的起源主要有兩種觀點：起源於刻畫符號和「圖畫文字」起源說。我們現在已知的最早的文字是安陽殷墟出土的甲骨文。

名詞解釋

出租人權益價值（value of leased fee interest）是指出租人對自己的已出租房地產依法享有的權益的價值。其評估價值為已出租部分在租賃期間按合同租金確定租金收入、未出租部分和已出租部分在租賃期間屆滿後按市場租金確定租金收入所評估的價值。

出租人權益價值的內涵

根據《房地產估價基本術語標準》（GB/T 50899-2013）對出租人權益價值的定義，可以解讀出以下內涵：

1.房地產估價中的出租人權益價值，其實質是房地產權益的價值，依託房地產而存在。

2.出租人權益價值存在的前提條件，是擬評估的房地產在價值時點必須全部或部分附帶租約，而且該租約需繼續履行，不可解除。否則就不存在出租人權益價值。

3.對未出租的房地產部分，測算其價值時應根據市場租金測算。

4.對已出租的房地產部分，區分為租賃期內和租賃期滿後的兩個時段。租賃期內的房地產價值應根據合同租金測算，租賃期滿後的房地產價值應根據市場租金測算。

5.採用市場租金測算的價值，對應房地產的「市場價值」；採用合同租金測算的價值，對應房地產的「合同價值」。出租人權益價值是上述兩種價值的總和。

從上述出租人權益價值的內涵中可以看出，評估出租人權益價值，收益法是必須選擇的估價方法，否則便無法採用市場租金或合同租金進行測算。在估價實務中有兩種途徑測算出租人權益價值：一種是直接測算，另一種是間接測算。

出租人權益價值的測算

直接測算出租人權益價值

直接測算出租人權益價值，就是按照其價值內涵直接進行測算，可按以下步驟進行：

1.預測未出租房地產及租賃期滿後已出租房地產的未來市場租金及其發展變化規律，根據市場租金的內涵測算淨收益，選用恰當的收益法模式測算出未出租房地產及租賃期滿後已出租房地產於價值時點的「市場價值」。

2.嚴格按照租賃合同的約定，確定已出租房地產在剩餘租賃期（從價值時點至租賃期屆滿的時間段）內的合同租金及租賃期間各種費用的負擔方式，測算其在剩餘租賃期內的淨收益，選用恰當的收益法模式測算出已出租房地產在剩餘租賃期內於價值時點的「合同價值」。

3.將「市場價值」與「合同價值」匯總，確定出租人權益價值。

採用這種途徑測算出租人權益價值，與其定義完全吻合，清晰明了；其弊端在於，準確預測未來較長時期的市場租金難度很大且主觀性較強，估價結果可能滿足不了估價所要求的精度。

間接測算出租人權益價值

間接測算出租人權益價值，就是在假設無租約限制條件下的房地產「市場價值」基礎上，分析、測算租約對「市場價值」的影響額度，再調整得到出租人權益價值。可按以下步驟進行：

1.假設全部房地產均未出租，運用比較法、收益法及成本法等估價方法測算其於價值時點的「市場價值」。

2.分析租賃合同在剩餘租賃期內對已出租房地產「市場價值」的影響程度，即針對已出租房地產在剩餘租賃期內這一特定對象與特定時段，分別根據市場租金與合同租金，選用收益法測算其於價值時點的「市場價值」與「合同價值」，並得出兩者之間的差額。

3.在假設無租約限制條件下的全部房地產「市場價值」基礎上，對剩餘租賃期內已出租房地產的「市場價值」與「合同價值」之間的差額進行調整，求得出租人權益價值。

這種測算方法特別適用於剩餘租賃期較長的房地產。假設無租約限制條件下的全部房地產「市場價值」可以通過比較法等其他估價方法求取，因而可以避免未來較長時期的市場租金預測所帶來的不確定性，其精度要高於直接測算方法。

承租人權益價值相關術語解釋

房地產權益

房地產權益是指房地產中無形的，摸不着的部分，是依附在房地產實物上的權利義務。一宗房地產的權益通常包括以下5個方面：

1.所擁有的房地產權利。如擁有的是所有權還是使用權，土地所有權是國有土地所有權還是集體土地所有權。

2.該房地產權利受自身其他房地產權利的限制情況，如擁有房屋所有權和建設用地使用權的一宗房地產，設立了抵押權，租賃權，如已抵押，出租的住宅。

3.該房地產權利受房地產權利以外因素的限制情況。如房地產使用管制（如對用途的限制），相鄰關係，被人民法院查封等而使房地產使用或處分受到了限制。

4.依附在房地產上的額外利益或好處，如住宅帶有上學指標，可落戶口，屋頂或外牆面可租售給廣告公司做廣告獲取經濟收入。

5.依附在房地產商上的債權債務，即通常會跟着房地產的債權債務，如房屋存在預交的水費，電費，燃氣費，供暖費，物業費等未使用完或欠費情況。

房地產估價

房地產估價，是指以房地產為對象，由專業估價人員，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，運用估價方法，並在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產客觀合理價格的估計、推測或判斷。評估可簡單地定義為對價值的判斷或估算。價值是指某物體在某些方面對某些人所具備的用途和效用。（使用價值、交換價值）大多數不動產評估的目的是為了估算所謂的市場價值，可以簡單地將其定義為某一財產在一個充滿競爭和開放的市場上最有可能的銷售價格。