无租约限制价值

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無租約限制價值是中國專有名詞。

世界上最古老的四大文字系統，一是5500年前兩河流域蘇米爾人創造的楔形文字，二是5000多年前尼羅河流域古埃及人創造的聖書字，三是3300年前中國殷商時期的甲骨文，四是1500年前起源於中美洲的瑪雅文字。其它文字都早已消亡，只有中國文字的發展未曾斷裂，從商代一直傳承至今，漢字是世界上現存最古老的文字，這是我們中華民族寶貴的文化遺產。

名詞解釋

無租約限制價值（value of property as if no lease existed）是指房地產在不考慮租賃因素影響情況下的價值。其評估價值為未出租部分和已出租部分均按市場租金確定租金收入所評估的價值。

無租約限制價值的含義解讀

對於已出租的房地產，在估價時需要區分和弄清是評估無租約限制價值，還是評估出租人權益價值或承租人權益價值。

合同租金與市場租金的差異程度，對無租約限制價值沒有影響，但影響着出租人權益價值和承租人權益價值的大小。如果合同租金低於市場租金，則出租人權益價值會小於無租約限制價值，此時承租人權益價值是正值。如果合同租金高於市場租金，則出租人權益價值會大於無租約限制價值，此時承租人權益價值是負值。

同一房地產，無租約限制價值、出租人權益價值和承租人權益價值三者之間的關係為：

無租約限制價值＝出租人權益價值＋承租人權益價值

無租約限制價值與完全產權價值有所不同。完全產權價值不僅是不考慮租賃因素影響的價值，還是不考慮抵押、查封等因素影響的價值，並且是房屋所有權和出讓建設用地使用權的價值，即「乾淨」的房屋所有權和「乾淨」的出讓建設用地使用權的價值。

無租約限制價值相關術語解釋

出租人權益價值

《房地產估價基本術語標準》（GB/T 50899-2013）對出租人權益價值給出了明確的定義：「出租人權益價值，是出租人對自己的已出租房地產依法享有的權益的價值。其評估價值為已出租部分在租賃期間按合同租金確定租金收入、未出租部分和已出租部分在租賃期間屆滿後按市場租金確定租金收入所評估的價值。」從該定義中可以解讀出以下意涵：

1.房地產估價中的出租人權益價值，其實質是房地產權益的價值，依託房地產而存在。

2.出租人權益價值存在的前提條件，是擬評估的房地產在價值時點必須全部或部分附帶租約，而且該租約需繼續履行，不可解除。否則就不存在出租人權益價值。

3.對未出租的房地產部分，測算其價值時應根據市場租金測算。

4.對已出租的房地產部分，區分為租賃期內和租賃期滿後的兩個時段。租賃期內的房地產價值應根據合同租金測算，租賃期滿後的房地產價值應根據市場租金測算。

5.採用市場租金測算的價值，對應房地產的「市場價值」；採用合同租金測算的價值，對應房地產的「合同價值」。出租人權益價值是上述兩種價值的總和。

從上述出租人權益價值的內涵中可以看出，評估出租人權益價值，收益法是必須選擇的估價方法，否則便無法採用市場租金或合同租金進行測算。在估價實務中有兩種途徑測算出租人權益價值：一種是直接測算，另一種是間接測算。

承租人權益價值

承租人權益價值即租賃權價值，是承租人對他人所有的已出租房地產依法享有的權益的價值，即按合同租金與市場租金的差額所評估的價值。