基准地价修正法

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基準地價修正法是全國科學技術名詞審定委員會審定、公布的專有名詞。

關於中國文字的起源主要有兩種觀點：起源於刻畫符號和「圖畫文字」起源說。我們現在已知的最早的文字是安陽殷墟出土的甲骨文。

名詞解釋

基準地價修正法也稱基準地價係數修正法，是指利用基準地價和基準地價修正體系等信息，按照替代原理，將待估宗地的區域條件和個別條件等與其所處區域的平均條件相比較，並對照基準地價修正體系選取相應的修正係數對基準地價進行修正，從而求取評估對象在評估基準日價值的評估方法。

基準地價修正法的公式

基準地價係數修正法公式：被估宗地地價＝待估宗地所處級別（地段）的基準地價×年期修正係數×期日修正係數×容積率修正係數×其他因素修正係數

基準地價修正法的基本思路

基準地價係數修正法的基本原理是替代原理，即在正常的市場條件下，具有相似土地條件和使用功能的土地，在正常的房地產市場中，應當具有相似的價格。

基準地價，是某級別或均質地域內分用途的土地使用權平均價格，基準地價相對應的土地條件，是土地級別或均質地域內該類用途土地的平均條件。

因此，通過被估宗地條件與級別或區域內同類用地平均條件的比較，並根據二者在區域條件、個別條件、使用年期、容積率和價格期日等方面的差異，對照因素修正係數表選取適宜的修正係數，對基準地價進行修正，即可得到被估宗地地價。

基準地價係數修正法的適用範圍

基準地價係數修正法主要適用於以下情況：

（1）適用於完成基準地價評估的城鎮的土地評估，即該城市具備基準地價成果圖和相應修正體系成果；

（2）適用於完成農用地基準地價評估的農用地評估，即該城市具備農用地基準地價成果圖和相應修正體系成果。

（3）基準地價係數修正法可在短時間內大批量進行宗地地價評估，因此，可快速方便地進行大面積的數量眾多的土地價值評估。

（4）基準地價係數修正法估價的精度取決於基準地價及其修正係數的精度，因此，該方法一般在宗地地價評估中不作為主要的評估方法，而作為一種輔助方法。

基準地價修正法的步驟

第一步：收集有關基準地價資料

基準地價係數修正法可用於政府已公布基準地價且具有完備的基準地價修正體系的區域，待估宗地的期日距基準地價的期日一般不超過3年。

基準地價標準已超過三年，但尚不足六年的，應在估價報告中解釋使用基準地價係數修正法的必要性及該基準地價體系的可用性，如必須且能夠使用的，應在估價報告中定量分析當地土地市場的趨勢變化，並進行相應的期日修正。超過六年，不能使用。

第二步：確定待估宗宗地所處土地級別(均質區域)的基準地價

根據土地位置結合已經取得的基準地價資料，確定待估宗地所處土地級別的基準地價。

第三步：分析待估宗地的地價影響因素並編制待估宗地地價影響因素條件說明表

根據待估宗地的實際情況，結合已經取得的基準地價修正體系中地價影響因素分析表,綜合確定待估宗地的地價影響因素優劣程度，並根據基準地價修正體系確定的因素進行優劣度分析。

第四步：根據宗地地價影響因素指標說明表和基準地價修正體系，確定待估宗地地價修正係數。

根據優劣度分析，結合基準地價修正體系規定的相關因素修正幅度，確定待估宗地的地價修正係數。

第五步：進行估價期日、容積率、土地使用年期等其他因素修正

1、估價期日修正

由於基準地價內涵基準日與評估基準日通常不相同，因此需要進行估價期日修正，將基準地價修正到評估基準日的基準地價，修正方法與市場比較法相同；

2、容積率修正

一般只有商業、住宅和綜合用地需要做容積率修正，因為基準地價通常為樓面地價，容積率越高，則修正係數越低；如果基準地價為地面地價，容積率越高，則修正係數越高；

換算公式：地面地價修正係數=樓面地價修正係數×容積率

如果基準地價修正體系沒有公布容積率修正係數表，這不需要也無法修正，說明當地的地價對容積率並不敏感。

3、土地使用年期修正

K=[1-1÷(1+r)n]÷[1-1÷(1+r)N]

其中：K—剩餘使用年期修正係數；

r—土地還原利率；

n一委估對象剩餘使用年限；

N—相同用途土地法定最高使用年限；

第六步：測算待估宗地價格

根據基準地價係數修正法計算公式並結合上述修正係數，計算確定待估宗地價

基準地價係數修正法多用於對工業用地價格進行評估，由於商業、住宅和綜合用地基準地價與市場平均地價差異較大，一般評估結果精度較差，通常不作為定價方法，很多地區基準地價修正體系並不對外公布，因此，基準地價修正係數法的使用範圍受到了限制，但有時為了滿足兩種方法評估的要求，通常基準地價作為其中一種評估方法，但捕捉為定價依據。

基準地價

基準地價是按照城市土地級別或均質地域分別評估的商業、住宅、工業等各類用地和綜合土地級別的土地使用權的平均價格。

基準地價一般具有下列特點（5個）：

（1）基準地價是區域性價格。

這個區域可以是級別區域，也可以是區段，因而基準地價的表現形式通常為級別價、區片價和路段價。

（2）基準地價是平均價格。

反映的是不同等級、不同區域的土地使用權的平均價格，不能把基準地價等同於宗地地價。

（3）基準地價一般都要覆蓋整個城市建成區。

（4）基準地價是單位土地面積的地價。（例，單位：元/平方米）

（5）基準地價不是交易價格。

基準地價是由政府組織評估測算、論證並公布的價格，是評估出的特定時點的價格，具有一定的現時性。