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估價假設和限制條件是一個名詞術語。

中國漢字的發展成為維繫中華民族歷史發展進步的一條生動鮮明的脈絡，各個歷史時期所形成的各種字體，有着各自鮮明的藝術特徵，如篆書古樸典雅，隸書靜中有動，草書風馳電掣、結構緊湊，楷書工整秀麗，行書易識好寫，實用性強，字體多樣。

名詞解釋

估價假設和限制條件（assumptions and limiting conditions）是指估價報告中對估價假設和估價報告使用限制的說明，包括一般假設、未定事項假設、背離事實假設、不相一致假設、依據不足假設以及估價報告使用限制。

估價假設類型與說明

估價假設分為一般假設和特殊假設。其中特殊假設是指未定事項假設、背離事實假設、不相一致假設、依據不足假設四個假設。這兩類假設不能混淆。

【一般假設】是估價報告中常規的、普遍需要的一種假設。包括對估價所依據的估價對象的權屬、面積、用途等的合理假定；對房屋安全、環境污染等影響估價對象價值或價格的重大因素的合理假設。

【未定事項假設】是估價所必需的尚未明確或不夠明確的土地用途、容積率等事項所做的合理的、最可能的假設。

【背離事實假設】是因估價目的的特殊需要、交易條件設定或約定，對估價對象狀況所做的與估價對象的實際狀況不一致的合理假設。

【不相一致假設】是估價對象的實際用途、登記用途、規劃用途等用途之間不一致，或不同權屬證明上的權利人之間不一致，估價對象的名稱或地址不一致等情況下，對估價所依據的用途或權利人、名稱、地址等的合理假定。

【依據不足假設】是估價委託人無法提供估價所必需的反映估價對象狀況的資料及註冊房地產估價師進行了盡職調查仍然難以取得該資料的情況下，缺少該資料及對相應的估價對象狀況的合理假定。

估價假設撰寫簡述

1、一般性假設

【權屬】估價委託人提供了估價對象的《房屋所有權證》和《國有土地使用證》，我們審慎直觀檢查了原件，核對了原件與複印件。我們未向發證機關進行核實。

【用途】估價對象的用途來源於估價委託人提供的《房屋所有權證》和《國有土地使用證》。現場查勘時，估價對象現狀用途與證載用途一致。

【面積】估價對象面積來源於估價委託人提供的《房屋所有權證》和《國有土地使用證》。現場查勘時，未進行專業測量，僅謹慎觀察。

在無理由懷疑估價委託人提供的權屬資料的合法性、真實性、準確性和完整性情況下，假定其合法、真實、準確和完整。

【房屋安全、環境污染】現場查勘時我們對估價對象房屋安全和環境污染等給予了專門的觀察和識別。對房屋的地基與基礎、結構構件、區域環境的大氣、土壤、水體、噪聲等一般性污染情況進行專門的觀察與識別。無理由懷疑估價對象存在安全隱患且無相應的專業機構進行鑑定、檢測，假定估價對象安全正常使用。

2、未定事項假設

【預留用地】地塊內有計劃預留用地，但未明確用途和容積率。結合原地塊（相鄰地塊）的用途和容積率，該地塊的控制性規劃、區域發展規劃、最高最佳用途分析，假定預留用地的宗地用途和容積率。

【出讓地塊】已出讓地塊只有地上用途、容積率，無地下用途、容積率。結合項目的相應規劃、地上建築物的功能，參考類似項目的情況確定地下用途和容積率。

3、背離事實假設

【房屋徵收】被徵收房屋的價值，不考慮被徵收房屋租賃、抵押、查封等因素影響。

【抵押評估】估價對象存在抵押價值評估，不考慮

【司法拍賣】在價值時點，估價對象已被人民法院查封、存在優先受償款情況，本次評估不考慮估價對象已被查封、存在優先受償款等的影響。

4、不相一致假設

【用途1】估價對象的實際用途、登記用途、規劃用途、土地登記用途之間不相一致。依據xx政府部門對估價對象的用途的認定，本次評估按照政府部門的認定進行估價。

【用途2】估價對象的登記用途、規劃用途之間不相一致。xx政府部門未對估價對象的用途進行認定。本次評估根據估價目的和最高最佳利用原則，選擇規劃用途進行估價。

【用途3】估價對象的實際用途與登記用途、規劃用途均不相一致。xx政府部門未對估價對象的用途進行認定。本次評估根據估價目的確定估價對象的實際用途進行評估。

【權利人1】估價對象房屋權屬、土地權屬等權屬證明上的權利人之間不相一致。依據法院或者政府的裁決，按照xx權利人進行評估。

【權利人2】估價對象房屋權屬、土地權屬等權屬證明上的權利人之間不相一致。徵得權利人的同意，按照權利人協商確定的結果進行評估。

【地址】估價對象證載地址與實際地址不相一致。依據轄區派出所出具的證明，以該證明的實際地址進行評估。

5、依據不足假設

【權屬原件】估價委託人不是估價對象權利人，且未能提供估價對象權屬證書原件。估價師已做了盡職調查也難以獲取權屬必要的證明和相關資料。本次評估僅依據現有的資料假定估價對象合法、真實有效。

【估價對象內部】因估價對象占有人拒絕估價師進入估價對象內部進行實地查勘。估價師不掌握估價對象內部狀況。本次評估假定估價對象內部設施設備狀況正常利用，裝修情況為住宅普通裝修，滿足正常居住需要。

上述四個假設，應實事求是。存在的，應按要求撰寫，不存在的，應分別用文字說明：本估價項目不存在xxx事項，估本估價報告無xxx事項假設。

限制條件撰寫概要

估價報告使用限制，主要對估價報告的用途、使用者、使用期限、使用範圍等的限定，以及說明使用報告時需注意的其他特殊事項。例如：

（1）【估價報告使用期限】本估價報告使用期限自估價報告出具之日起為壹年。若報告使用期限內，房地產市場或估價對象狀況發生重大變化，估價結果需做相應調整或委託估價機構重新估價。

（2）【價值類型限制】估價結果為房地產市場價值，未考慮快速變現等處分方式帶來的影響。

（3）【估價報告用途限制】本估價報告估價結果為**，按照既定目的提供給估價委託人使用，若改變估價目的及使用條件，需向本公司諮詢後作必要調整甚至重新估價。

（4）【報告分類使用限制】本估價報告分為「估價結果報告」和「估價技術報告」兩部分。「估價結果報告」提供給估價委託人，「估價技術報告」根據有關規定由估價機構存檔並在**時提供給**。

（5）【報告內容採用限制】未經估價機構書面同意，本估價報告的全部或部分及任何參考資料均不允許在任何公開發表的文件、通告或聲明中引用，亦不得以其他任何方式公開發表。

（6）【其他特殊使用提示】（根據估價目的及房地產狀況等，對使用報告時需注意的其他特殊事項進行提示）

估價假設和限制條件運用的注意事項

（一）估價假設和限制條件應符合「必要、充分、合理、有依據」的要求，做到「無關必舍，應有必全」。

（二）估價假設、限制條件、估價師聲明三部分要界定清楚，不得混淆使用。

（三）估價假設和限制條件撰寫概要為提示性內容，不宜簡單照搬採用，應注意適用性及針對性。

（四）因部分早期頒發的《房屋所有權證》及《國有土地使用證》記載信息缺失，此類房地產估價時應特別予以關注。

（五）當無某項假設時，該項假設暫不作為報告內容。如果《房地產估價報告評審標準》明確要求每項假設均作為報告內容時，按評審標準要求撰寫。

估價實踐中，估價假設和限制條件運用充分、得當，可有效提升估價報告質量，並能在一定程度上規避估價風險。