估價基本事項檢視原始碼討論檢視歷史

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估價基本事項是全國科學技術名詞審定委員會審定、公布的專用名詞。

漢字，是中華民族文化的化石，是歷史的載體，是前人智慧的結晶，是有着鮮活生命的「你」「我」「他」，有着濃郁的文化意蘊、獨特的文化魅力和深厚的民族情結。漢字之美，美在形體、美在風骨、美在精髓、美在真情！

名詞解釋

估價基本事項（basic appraisal issues）是估價目的、價值時點、估價對象和價值類型的統稱，應在與估價委託人進行溝通及調查有關情況和規定的基礎上確定。

法律、行政法規規定不得買賣、租賃、抵押、作為出資或進行其他活動的房地產，或徵收不予補償的房地產，不應作為相應估價目的的估價對象。對作為估價對象的，應在估價報告中根據估價目的分析、說明其進行相應買賣或租賃、抵押、作為出資等活動的合法性。

估價目的

估價目的取決於估價委託人對估價的實際需要，即估價委託人將要拿未來完成的估價報告做什麼用。例如，是為借款人向貸款銀行提供抵押房地產價值證明或貸款銀行判斷抵押房地產價值提供參考依據，還是為房屋徵收部門與被徵收人確定被徵收房屋價值的補償、稅務機關核定某種房地產稅收的計稅依據、人民法院確定拍賣房地產的保留價、保險公司衡量投保房屋的保險價值、房地產買賣雙方協商成交價、政府確定國有建設用地使用權出讓底價等提供參考依據。估價委託人一般不會無故花錢委託房地產估價機構估價，肯定是為了某種需要才委託，因此任何估價項目都有估價目的。一個估價項目通常只有一個估價目的。

不同估價目的下的估價結果可能不同，因為估價目的不同，價值時點、估價對象、價值類型以及估價原則、估價依據等都有可能不同。例如，許多房地產在買賣、抵押之前已出租，買賣、抵押時帶有租賃期間未屆滿的租賃合同(俗稱租約)，許多法律法規規定保護這種租賃關係，因此，購買者、抵押權人應尊重並履行這些租賃合同的各項條款，即所謂「買賣不破租賃」。如果是為房地產買賣、抵押目的對這類房地產進行估價，就應考慮合同租金與市場租金差異的影響。但如果是為房屋徵收目的而估價，則不考慮房屋租賃因素的影響，視為無租約限制的房屋來估價。估價目的也限制了估價報告的用途。針對某種估價目的得出的估價結果，不能盲目地套用於與其不相符的用途。

估價目的是估價活動的起點，在估價報告中起着提綱挈領的作用。在日常撰寫估價報告中，對估價目的的撰寫不夠重視，估價目的的模板化表述是估價報告的通病。寫好估價目的對估價報告的整體質量提升具有助推作用，對報告使用者正確理解估價報告也有一定的幫助。

價值時點

價值時點，過去通常稱為估價時點，有時也稱為評估時點、評估基準日、評估期日。估價時點、評估時點、評估基準日、評估期日在字面上都容易讓人誤解為估價的時間，即估價作業日期，因此稱為價值時點更加準確，不會產生歧義。

價值時點不是可以隨意確定的，應根據估價目的來確定。價值時點可能是現在、過去或將來的某一特定時間，一般為某一特定日期，並採用公曆年、月、日表示。在估價中，確定價值時點應在前，得出評估價值應在後。

估價對象

估價對象也稱為被估價房地產，當其為租賃權、地役權等房屋所有權和土地使用權以外的房地產權利時，也稱為被估價權益。不同估價項目的估價對象範圍可能不同。

現實中的房地產估價對象豐富多彩、複雜多樣，不僅有房屋、構築物、土地，而且有已開始開發建設而尚未竣工的房地產，即在建房地產或「在建工程」；還有要求對正在開發建設或計劃開發建設而尚未出現的房地產，即未建房地產，如「期房」進行估價；也可能因民事糾紛或理賠等原因，要求對已滅失的房地產，如已被拆除或損毀的房屋進行估價。估價對象還可能不是純粹的房地產，而含有房地產以外的、作為房地產的一中附屬財產的價值，如為某個可供直接經營使用的旅館、商店、餐館、汽車加油站、高爾夫球場等的交易提供價值參考依據的估價，其評估價值除了包含該旅館、商店、餐館、汽車加油站、高爾夫球場等的建築物及其占用範圍內的土地的價值，通常還包含房地產以外的其他財產，如家具、電器、貨架、機器設備等的價值，甚至包含特許經營權、商譽、客戶基礎、員工隊伍、債權債務等的價值，即以房地產為主的整體資產價值評估或稱為企業價值評估。此外，估價對象還可能是房地產的某個局部，如某幢房屋中的某個樓層，某幢住宅樓中的某套住房；可能是房地產的現在狀況與過去狀況的差異部分，如在預售商品房的情況下購買人提前裝飾裝修的部分，在房屋租賃的情況下承租人裝飾裝修的部分。

價值類型

房地產估價雖然是評估房地產的價值或價格，但因房地產價值和價格的種類較多，每種價值和價格的內涵不同，並且在同一時間，同一房地產的不同種類的價值和價格的大小一般也不相同，所以到了一個具體的估價項目，就不能籠統地講是評估房地產的價值或價格，而必須明確是評估哪種價值或價格，包括價值或價格的名稱、定義或內涵。在一個估價項目中，價值類型不是可以隨意確定的，而應根據估價目的來確定。常見的價值類型有市場價值、投資價值、現狀價值、抵押價值、快速變現價值等。