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批量估價是一個專用名詞。

現代漢字是指楷化後的漢字正楷字形，包括繁體字和簡體字。現代漢字即從甲骨文、金文、籀文、篆書，至隸書、草書、楷書、行書等演變而來。漢字為漢民族先民發明創製並作改進，是維繫漢族各方言區不可或缺的紐帶。現存最早可識的漢字是約公元前1300年殷商的甲骨文和稍後的金文， 再到秦朝的小篆 和隸書， 至漢魏隸書盛行，到了漢末隸書楷化為正楷，盛行於魏晉南北朝，至今通行。

名詞解釋

批量估價（mass appraisal）是指基於同一估價目的，利用共同的數據，採用相同的方法，並經過統計檢驗，對大量相似的房地產在給定日期的價值或價格進行評估。

批量估價的適用情形

批量估價主要適用於房地產計稅價值評估、房地產抵押貸款後重估。房地產抵押貸款前估價、房屋徵收估價不宜採用批量估價。批量估價分為基於比較法的批量估價、基於收益法的批量估價、基於成本法的批量估價。

批量估價關於數據標準的問題

除了批量估價技術，數據標準是房地產批量估價中另一核心環節。顯而易見，房地產批量估價中面臨大量的基礎數據和案例數據的採集、整理及價格和參數的測算，需要建立龐大的數據庫系統，如果沒有統一規範的數據標準就無法實現房地產的批量估價。

關於「數據標準」較為具體的闡述為：以數據共享為目標，在特定領域中，對數據內容進行界定、分類和編碼以及對數據字段進行命名、定義、表示和標識等的規範和原則。

在標準價調整法中的標準房就是一個需要標準化的字段，以上海城市研發的VISS住宅估價系統為例，其在小區內設定的標準房內涵為：中高層或高層以8樓為樓層基準，多層以2樓為樓層基準；面積、戶型以小區中主力面積戶型為基準；朝向以小區中主要朝向為基準；裝修狀況設定為毛坯；其他個別因素以普遍性原則設定；交易條件設定為買賣雙方各自承擔交易稅費。以此為基礎進行的價格測算才能符合估價規範。

在多元回歸模型中，同樣需要對價格數據進行標準化。區別在於該因素是否被納入到模型的變量中。如果納入到模型的變量中，則不需要進行標準化；如果沒有納入到模型的變量中，則需要進行標準化修正。假設，在價格回歸模型中設置了樓層的變量，則不需要對交易實例的樓層因素進行修正，因為模型本身就可以用來揭示樓層對價格的影響。如果模型中未包含樓層的變量，說明模型未對樓層因素進行考量，則樣本數據中應將交易實例的樓層數據設置為統一標準。

批量估價與個案估價的差異

分析批量估價與個案估價之間的差異、各自的不足，可以幫助我們深入思考和研究，促進批量估價技術的提升。歸納起來，估價效率、估價精度以及估價規範的適用性是二者的主要差異所在。

首先，追求估價效率是批量估價存在的意義。其次，總體而言，個案估價的估價精度理論上應優於批量估價的估價精度，原因在於批量估價技術本身。在標準價調整法中，在標準房的價格評估後還要經過一套修正係數才能得到某一單元物業的價格。這裡經過了標準房和修正係數兩重環節，分別會產生一定的誤差，而累積的誤差一定大於單一環節的誤差。在多元回歸模型中，由於房地產價格影響因素過於繁雜，實踐中很難有一個絕好的模型可以擬合出準確的價格。一旦某些特別情況被排除在模型以外並且未被識別時，則可能出現較大的誤差。至於大數據挖掘中的算法統計技術，就目前而言，根本無法達到較高的估價精度。

最後，房地產批量估價較個案估價的特殊性，導致了在估價規範的適用上有所欠缺。主要表現在：不能遵循最高最佳利用原則；由於太多信息不能確定，需要進行較多的估價假設。此外還有估價目的不明確，價值類型一旦設定無法輕易更改（一般設為市場價值）等背離估價規範的情況。